Оценка земли.

Оценка земли играет огромную роль в осуществлении деловых отношений в современных экономических условиях. Оценка стоимости земли важна для определения рыночной стоимости земельного участка, права аренды земельного участка. В процессе оценки территории (при определении стоимости объекта недвижимости, например, земельного участка, учитываются его местоположение, влияние внешних факторов, спрос и предложение на рынке недвижимости, а также характера конкуренции продавцов и покупателей. При этом необходимо помнить, что стоимость данного земельного участка не должна превышать возможные затраты на приобретение другого участка такого же типа.

От чего зависит рыночная стоимость земельного участка? Важно подчеркнуть, что она напрямую зависит от некоторых факторов, таких как ожидаемая величина земельного участка и сроки и вероятность получения дохода за определенный период времени. При этом не учитываются доходы от иных факторов производства, которые привлекаются к земельному участку. Однако следует заметить, что если осуществляется оценка стоимости земли, то она всегда проводится по состоянию на дату проведения данной оценки, т.к. рыночная стоимость участка изменяется во времени, а когда меняется целевое назначение земельного участка (разрешенное использование), меняется и рыночная стоимость.

Что происходит с оценкой рыночной стоимости права аренды той или иной территории? Здесь важно учитывать правомочия арендатора, сроки действия права аренды, учет прав других лиц на оцениваемый объект, целевое назначение земельного участка, ожидаемую величину дохода от права аренды объекта недвижимости.

Кадастровая оценка земли необходима при оформлении залога или ипотеки, взноса в уставной капитал предприятий, определения цены при купле-продаже земли (промышленных предприятий и земель сельскохозяйственного назначения, земли поселений).

Основой для кадастровой оценки земли поселений
(городов, деревень и иных населенных пунктов) служит анализ:

1. сделок купли-продажи;
2. ставок арендной платы;
3. цены предложений по объектам недвижимости, включая при этом незастроенные земельные участки;
4. сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре;
5. сведений об объектах социально-бытового обслуживания;
6. информации о состоянии окружающей среды;
7. архитектурно-эстетической ценности территории.

Основой для оценки земли сельскохозяйственного назначения является
анализ следующей информации:

1. степень продуктивности основных сельскохозяйственных культур, а также сенокосов, пастбищ, и всех многолетних насаждений, расположенных на участке земли, которая подвергается кадастровой оценке;
2. качество структуры посевных площадей;
3. цены реализации продукции сельского хозяйства в данном регионе Российской Федерации;
4. суммы затрат на производство основных сельскохозяйственных культур.

Основой для оценки земли дачных кооперативов и садовых товариществ служит анализ:

1. цен сделок купли-продажи, при этом во внимание берутся цена предложения по незастроенным участкам;
2. удаленности от основных центров инфраструктуры;
3. наличия и интенсивности транспортного сообщения;
4. экологической обстановки в районе;
5. наличия электрификации и газоводоснабжения;
6. всех других факторы, влияющих на оценку стоимости земли, которые могут быть учтены в индивидуальном порядке.

Для кадастровой оценки земли необходимо собрать следующий перечень документов:

• документы, подтверждающие право субъекта землепользования на территорию, подлежащей оценке (собственность, аренда и т.п.);
• документальное подтверждение информации о территориальных границах участка (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения);
• документы, подтверждающие сведения о наличии различных обременений (залог, долговые обязательства, аренда, юридические оговорки, соглашения, контракты, договора, специальные налоговые обложения и другие ограничения по использованию той территории, которая подвергается кадастровой оценке).